因为疫情的关系，我依然处在遥遥无期的停工状态，所以索性利用这段时间来研究一下关于日本房产以及民宿投资的相关内容。其实从去年4月份开始，在闲暇之余就会帮日本的小伙伴非常佛系地照看一下他在冲绳的五套民宿。之前也没有做过特别细致的统计，但总体感觉上生意还是很不错的。但是今年受到疫情的影响，入住率急剧下降，房东需要对这几套民宿的运营情况和收益进行评估，所以我们调取了后台的管理数据做了详细的统计。在这个过程中，我获取了不少一手的数据，所以今天就想用这些真实的信息来和大家分享一下关于冲绳民宿运营的情况。
五套民宿均为独立建筑，其中有两套有三间卧房，最大入住人数为12人，配备两个大型车位。另外三套为单卧，最大入住人数为5人，配备单个车位。所有民宿均按照Airbnb要求配备满足正常家庭生活的电器产品、餐具厨具以及日用品，同时额外增配PS4等游戏设备，以及部分民宿提供免费BBQ用具。
五套民宿均位于冲绳北部的本部町区域，也就是水族馆所在区域，距离机场约1.5小时车程，而在乘坐直达巴士需要2个半小时，巴士站距离民宿最远步行距离不超过5分钟。最靠近水族馆的民宿仅需步行10分钟即可，其余四套距离水族馆车程在10分钟以内，乘坐公交车也可以在25分钟内直达。而五套民宿中有两套可以直接看到海景，其余三套步行10分钟均可达到海边。同时，周边均覆盖有大型超市或便利店，其中三套可直接步行前往，另外两套车程在10分钟内。五套民宿均在Airbnb和Booking上架销售，另外booking与agoda自动关联，因此偶尔也会有agoda的订单。各平台订单管理使用beds24系统，可实时串联不同平台的预定信息。2套最多可入住12人的3卧民宿淡季均价为每晚28000日元，旺季均价为每晚45000；3套可入住5～6人的单卧民宿淡季均价为每晚8000日元，旺季均价为每晚20000日元。2019年全年五套民宿平均入住率为68.12%，入住率最高的一套是微海景12人民宿，Airbnb评分4.8/5，周边有大型超市，可在二楼进行BBQ，全年平均入住率76.15%，最低的一套是靠近海边但无海景的5人民宿，Airbnb评分4.3/5，全年平均入住率为53.18%五套民宿每月入住率分布情况如下。
每年7月、8月毫无疑问是冲绳的旅游旺季，而1～4月有中国春节，日本毕业季以及黄金周的叠加效果，因此整体入住率也较高，而5月、6月为冲绳的梅雨季节，日本当地游客出游较少，因此入住率出现下滑，9～12月一方面是日本国内没有重大连休假期，另外海滩也会在10月后逐渐关闭，因此整体处于淡季。
下面以五套民宿中入住率最高的12人微海景民宿为例，进行收益分析。
以下为该民宿2019年每月销售收益，数据直接从管理后台导出，因此已经扣除了平台管理费（Airbnb为3%，Booking为12%）和清扫费（每次平均8000日元）。
扣除平台管理费和清洁费用后的全年的总销售收入为521万日元。
其他每月日常运营支出如下：
管理运营：约2万日元
水电煤：约3.5万日元
移动wifi：约0.5万日元
消耗品：约1万日元
全年运营支出约为84万日元，因此预计全年净收益可以达到437万日元。而该民宿在去年年底曾考虑出售，当时房东意向出售价格为5300万日元，含全套家电以及家具。在进行房产交易时所需各类税金手续费、以及变更民宿许可的费用合计约为房屋售价的10%，因此最终购入该套民宿的实际价格约为5830万日元。以此计算投资这套民宿的年化收益可以达到7.5%，而其他几套房源尽管入住率比这套房源稍低，但是本身房屋价格也更为低廉，同时日常支出也因为入住率降低而减少，因此实际核算收益同样至少在7%左右。相比投资公寓用于长租平均在4%左右的年化收益，显然是更好的选择。单从上述数据来看，在冲绳投资民宿似乎有利可图，但是需要注意的是，这套民宿的高入住率和收益率取决于以下三个关键因素：
这套民宿所在的本部町拥有冲绳最为知名的旅游景点——美丽海水族馆，然而冲绳目前的豪华酒店大多数集中在恩纳村区域，本部町反而寥寥无几，这为民宿入住率的提升创造良好的基础条件。而这套民宿在二楼有开放式的海景露台，可以进行BBQ，非常受团队出游人群的欢迎，且本身地处本部町较为繁华的区域，周边商超以及餐饮设施配套也非常齐全，因此其地理位置在本部町内堪称完美。然而近年来冲绳民宿增量明显，大部分优质地段的房源已经被占用，而这些房源如果出售，想必总价颇高，这也会导致投资成本增加，影响收益。这套民宿已经运营3年之久，在Airbnb和booking评分都接近满分，因此在平台的搜索列表中位于前列，更容易获得推荐，获客率明显高于其他民宿。然而作为投资者，即便是购入已经运营的房源，也无法继承现有Airbnb账户信息，因此需要从零开始积累口碑，这也意味着在初期可能需要通过降低售价等方式来吸引客源，这也会导致收益不如预期。除了高入住率之外，低成本运营也是保证收益的关键因素。这套民宿的房东拥有多年民宿运营经验，没有借助任何第三方管理机构，而是直接自行管理，因此很大程度上降低了运营成本。作为海外投资者，至少在运营前期，都会使用第三方民宿管理机构，在这种情况下就需要额外支付约15～20%的营业额作为管理费，收益显然会有所下滑。综合目前的信息来看，在冲绳投资民宿对于日本人来说是一个非常不错的选择，一方面日本国内本身并没有太高收益的投资项目，而他们在购置房产时可以享受低息贷款，或者可以租赁房产进行民宿运营，前期投入的资金较少，在获取较高收益的同时，承担的风险也较低。
但是对于国内的投资者来说，首先通过租赁的形式来进行民宿运营几乎是不可能的，在购置房产时也很难获得足够的低息贷款额度，这也就意味着在获取民宿资源上所付出的成本会更高，相对风险也会更大。
当然，作为中国投资者也有得天独厚的优势，例如除了Airbnb和Booking以外，还可以选择携程、途家等国内平台，或者通过各类SNS平台运营来获得更多的中国客户，也可以通过与其他旅游项目相结合以获取更高的利润。
总体而言，对于希望办理经营管理签证的投资者来说，在冲绳进行民宿运营是一个拥有前景的项目，但是这并不是一个可以躺赢的项目，如果想要获得较高的投资回报，就需要投资者长期的投入和运营，同时也需要具有充足的抗风险能力，在遇到类似此次疫情的情况下，有足够的现金流支撑正常生活。
另外，从目前的经验来看，仅凭单套民宿运营很难满足签证所需条件，如何选择和搭配其他经营项目也是投资者需要考虑的问题。
对于目前手头资金充足，不需要办理经营管理签证的投资者来说，在冲绳投资民宿作为海外资产分配的一种方式，如果能够找到合适的房产并且委托专业机构进行运营管理，获取稳定的收益并不困难，而且也可以作为来冲绳度假时的自住别墅，可以说是一举多得。
但是需要注意的是，日本房产普遍流动性较差，从挂牌到出售的平均周期超过半年，因此在亟需资金时可能只能通过降价的方式以求尽快成交，而这也可能会带来一定的损失。
这次要分享的内容就是这些了，为了不浪费去年辛苦考出来的宅建士资格证，我也会继续分享关于冲绳房产投资的一些思考，欢迎关注我们的微信公众号。
如果有关于日本房产投资的问题，也可以在公众号后台留言咨询。
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发表于 2020-5-8 18:51:19
