其实不光是在买房的朋友，我们在做数据统计和板块分析的时候，也经常会感叹：想住在市区太难了。在积分制实行之前，市区的供应本来就不足，杨浦、徐汇的房子也都要靠抢，或者凌晨排队买；而在积分制实行后，对于预算充足但是积分比较低的朋友们来说，其实情况并没有好起来，反之只能等供应起来或者捡个漏，又或者转战别的区域。二批次，杨浦仅有中企云萃江湾、仁恒海上源两盘，其中：中企云萃江湾入围积分为74.6分，认购人数920+，超过700组没有选房；仁恒海上源入围积分72.16分，认购人数1700+，超过1300组没有选房；三批次中，杨浦仅有仁恒海上源、金隅外滩东岸两盘，其中：
仁恒海上源入围积分高达84.5分，认购人数1800+，超过1500组没有选房；金隅外滩东岸入围积分也达到了70.62分，认购人数1000+，超过730组没有选房；不难发现，除了中企云萃江湾这个新江湾城的独苗，杨浦今年到目前来来回回也就金隅和仁恒，无论是预算还是分数，门槛都挺高的。
但随着有杨浦去年的供地迎来了新的进展，再加上今年也陆陆续续有土地出让，我们发现，杨浦其实还有11个新盘待入市，总的供应预计超5000套，不仅高积分有救了，这对中低积分来说，或许也是捡漏的良机！
首先，其实杨浦的大多数新盘是分布在内环内的，主要供应来源于江浦街道和东外滩，而且这也是目前杨浦新房指导价格最高的板块，均价已经达到了11.5万/㎡！
就目前来看，做为内环板块，整个江浦板块周边的轨道交通网络是非常密集的，4号线、8号线、12号线、18号线均从板块内部穿过，但说实话大部分新盘距离地铁都略有距离。而且，其实江浦街道在近几年正在进行旧改，所以整体的居住环境是比较嘈杂且“接地气”的。相比于新天地、瑞虹新城等等区域的城市界面，这里显然还是要差一些的。
并且，这个区域旧改其实目前依旧是拆迁——建造的模板化动作，也并非是统一规划的城市更新，如今的城市界面，或许会成为未来很长一段时间内的业主窗外的景象。不过，优势在于：背靠着约55万方的瑞虹天地，江浦街道片区可享受的商业配套其实非常丰富：比如去年开业的瑞虹天地太阳宫，还有像控江旭辉mall、君欣·时代广场、紫荆广场等商业体。首先，金隅外滩东岸其实和今年的两个宅地保利越秀江浦社区项目、保利&上海建工项目的位置是非常近的，所以可以享受到的配套其实基本上都是一致的。当然，从土拍的房地联动价来看，三者的价格也都处在同一水平线上：另外，项目周边还有之前的热盘仁恒海上源，从仁恒和金隅的入市成绩来看，金隅即将要加推的新一期产品和周边两个地块的入围积分压力也会比较大，但随着加推套数的增加，相较之前来说应当是有所缓解。
从产品上来看，金隅外滩东岸的主力产品是建面约99㎡3房，关键是，这一次（396套）推出的房源比上一次（270套）多，从买到的概率来讲，确定性无疑是更高的。而保利越秀地块和保利上海建工项目在拿地一个月之后也公示了各自产品的规划，总的供应预计可达1800套(含自持租赁住宅和保障房)，如果同时入市，中低积分或许也有机会。江浦瑞仕花园是上海城建在去年10月竞得，指导价10.99万/㎡。就在前几天，项目户型图过程稿曝光，项目主力产品包括建面约90㎡、99㎡、145㎡、185㎡四个面积段产品，共591套房源。预计千万内就能入住杨浦内环内的地段，相比未来受欢迎程度不亚于周边今年的新盘。中海江浦社区项目设计方案也在近期正式公示了出来，中海再一次带着城市更新项目出现在了我们的视野里！来看具体方案：根据规划来看，项目是个综合体，总共是6幢高层产品，还有商业和独栋公馆，住宅面积段约99㎡、145㎡、175㎡；其实中海这个项目和杨浦区其他住宅项目性质略有不同，它是杨浦区首个“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改征收项目，经过股权转让才到了中海的手里。因此，相比杨浦区域内其他普通住宅项目，中海江浦社区项目对于片区的城市更新的意义和想象空间应该是要更大一些的，未来价格方面可能也会有所体现。地块位于杨浦内环内的东外滩，东侧紧邻内环高架，周边医院环伺，向南约700米就是杨浦滨江的南段。根据土拍要求，即将推出132套房源，房地联动价123920元/㎡，其中小户型不少于70%，也就决定了大部分洋房是100平米以内的小户型，总价起点应该相对可控。和内环内相比，其实杨浦内中环的新盘供应虽然一直都不多，但是积分却要更加友好。
其中，杨浦定海板块去年供应了3个体量不大的项目分别是爱国里、龙光天境和融创杨浦滨江壹号，除了龙光天境其他两盘均未触发积分。但就规划和实际体验来看，定海社区整体的板块能级未来其实并不比内环内的江浦社区差。根据2035规划，未来这些新房的周边将是商办、科研、绿地、品质住宅集成区。
庞大的杨浦站、东部的老旧厂房都将摇身一变成为商办及科教研设功能区，另外还有一些学校、商业、绿地、品质住宅也将陆续出现，再加上南部滨江的城市更新联动，整个片区还是很值得期待的。而接下来杨浦内中环的定海板块再加上东外滩的部分，还有三个新盘即将入市：保利珑誉是在去年10月上海第二批集中供地中的地块，被保利置业以36.81亿底价斩获，当时的房地联动价格是9.9万/㎡。其实从下图就可以看出来，它距离去年的龙光天境和融创杨浦滨江壹号非常近，均在相邻的位置。项目由国企保利开发，主力户型有建面约99㎡3房2厅2卫、约176㎡4房2厅3卫，共约492套房源，预计四季度入市。杨浦城投·悦尚海是在去年6月首批土拍中出让，是个纯住宅用地，地块面积其实不算大，前端时间项目的规划图也公示了出来：主力户型有建面约99㎡3房2厅2卫、约176㎡4房2厅3卫，共约492套房源，按照片区内供应和历史来看，悦尚海的积分应该会相对友好。合生东外滩项目其实杨浦片区内近期旧改中最大的城市综合体+滨江风貌街区，近期才刚开始启动。值得一提的是，其开发公司合生集团在收购珠江黄浦项目后损失的土地开发权益（容积率）或将转移到杨浦项目。所以大概率会带来高层滨江住宅，未来项目品质是值得期待的。而在杨浦的中外环，适合改善家庭的，其实也有两个项目，特别是其中新江湾城的沁风雅苑，由新加坡庆隆集团开发，预计总价会在3000万+，非常适合改善、终极改善家庭置业。沁风雅苑其实是杨浦少有的拿地已经超过10年的项目，其整体的容积率也非常低，仅1.2，由18栋6层叠墅组成，户均面积约358㎡，仅108套！从效果图上也可以看出来，项目的设计跳脱了市场上目前的别墅形态，为增强隐私防护，整体呈倾斜镜像状排列，采用客厅、阳台位置交替的设计，还配了私人电梯。从目前的新江湾市场来看，套均总价或不低于3000万，入手门槛相对比较高，积分难度降低了不少。杨浦置业上海社区项目是在今年二批次集中土拍的首日出让成功，房地联动价9.9万/㎡！竞得房企：杨浦置业 成交总价：20.88亿 楼板价：50200元/㎡ 溢价率：0 房地联动价:99000元/㎡ 用地性质：住宅 占地面积：16638.7㎡ 容积率：2.5 计容建面: 41597㎡ 套数：400套 套均面积：104㎡ 根据已有的信息来看，项目地块距离轨道交通10号线三门路站直线约870m，8号线嫩江路站直线约1.4km。同板块近期暂无新房。根据地块规划公示的容积率来看，本地块也大概率为高层产品，规划建造约400套房屋。
总的来说，其实杨浦新盘主要集中在江浦、定海社区，而高分项目其实目前也集中在这里。在新房供应方面，整个杨浦无论是量还是质都很可观。尤其是江浦超多供应，不仅高积分可挑挑选选，中低积分的选手也多了不少机会。至于具体的项目，预算千万以内的，低积分选手可以重点关注定海社区，五角场板块的几个盘。而预算1000以上，甚至2000万+，则可以主攻江浦板块，特别是保利越秀地块和保利上海建工项目总供应预计可达1800套，低积分或可一试。
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发表于 2022-10-3 10:01:32
