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而工地现场是这样的，挖掘机忙忙碌碌行进中，但是售楼部的雏形都还没看到。敢情，这是又要ppt卖房的节奏？嗯嗯，秀姐真能干得出来。锌片厂地块项目，已经是过去时了，秀姐给它取了个响亮的名字：越秀珠实城发｜江湾·和樾。不出所料，这里就是海珠的和樾府，为什么不直接叫越海和呢？我想大概秀姐知道大家听腻了，索性意思意思创新了一下，结合项目的卖点，叫江湾·和樾。项目的价值点很明晰：海珠成熟区域+地铁+江景+有可能的名校入学机会+最新的产品。项目直线距离江岸约300米，项目前面是低矮的昌岗路油罐和厂房，前者列入过历史建筑名单，后续大概率不会拆除再建楼，后者是厂房，有可能会迁走，但一线临江的位置会限高，不会有高层遮挡，意味着项目中高层是可以直线望江的。项目北侧是鹤洞大桥和网红二手盘光大花园，直线距离沙园、宝岗大道地铁站800米-1公里，步行需20分钟左右。我实地走了下两个地铁站到项目的路况，如果从沙园B口穿过光大花园、经鹤洞大桥桥底到项目，一路上的景观面是相对更好的，因为光大那一片都是次新房，形象面相对整洁。而从宝岗大道到项目的一大段路里，都是走在桥底下的，相对体验感没那么好。目前，江湾和樾周边的环境还是挺朴实无华的，就看越秀如何把和樾系列的精髓“一半公园一半城”展示出来。配套方面，因为位处海珠成熟居住区，直线距离1公里范围内，商业、学校、医疗、公园等各项配套都很齐全。最大看点在于老牌名校宝玉直小学就在项目东侧100米处，按就近原则，项目是有可能被划入招生地段的。当然，最后还是要以教育局公布的为准。地块的一个缺憾是紧挨着鹤洞大桥，群众会担心有噪音影响，不过项目巧妙地把安置房放在了靠桥的一侧，商品房往里靠，降低了这一影响。项目计划推售4栋商品房，预计分2期推出，一期是2、5栋，17、19层高，以106-140㎡户型为主，二期是可以直面珠江的3、4栋，31层高，板楼设计，以160-180㎡大平层为主。 
至于户型方面，江湾和樾一直很神秘，没有官宣。不过呢，因为和樾系列的产品在万博、创新城、天河都已经有展示了，所以也大概能推测到，江湾和樾的产品力只会更好不会差。越天和，105㎡做了2+2房设计，四开间朝南，超大阳台+超大主卧，非常受市场欢迎，几度卖断货。江湾和樾和越天和所处的市场有一个共同点就是：成熟区、二手占主导，汇聚了大量的改善需求。所以，江湾和樾凭借更新、更好的产品，是一定能够跑出来的。当然，这里面还得看价格。海珠西，在此之前一直是中海的天下，今年中海几个盘的销售接近尾声。江湾和樾这时候出来，节点踩得其实是很准的。海珠西买新房，群众的一个抗性在于，都是单体楼，或者小区极小，无园林。江湾和樾可以弥补一下，因为它的体量稍大些，按越秀的产品定位，是会凹园林空间出来的。项目的客群，主要还是以区域的改善为主。群众可选的，一边是以光大为代表的二手，一边是等江湾和樾新房出来。光大花园和江湾和樾会是群众比较纠结的一对选择，因为都是差不多的地段+共享的配套+重叠的户型面积。光大花园是一个超大型社区，分6期建设，楼龄最早追溯到1998年，最老的已经有25年，最新的6期是2010年建成的，楼龄也有13年。但是却是海珠乃至全市里流通性可以排前十的二手，原因主要在于：2、配套全，双线交汇（8号线、广佛线）的沙园地铁上盖+海珠西最大最旺的商场-乐峰广场+热门休闲娱乐打卡点-太古仓+百年名校宝玉直实验学校；3、多个组团连片开发，整个的居住环境和生活氛围很好；4、产品好：小区园林很大且维护得很好，户型设计非常方正不过时，270°的转角飘窗、厅出阳台、超大阳台连通次卧和客厅、超大入户花园半赠送面积...这些新房有的，光大花园都有。小区住得舒服，很多业主是选择内部置换的，从一期二期置换到最新的组团。这也是五期组团中海锦榕湾的一部分客群来源。五期定位一个纯改善的社区，是比较好的一个置换组团，户型包括约100-180㎡的三至四房，面积段和江湾和樾基本一致。100㎡左右的三房，是挂牌最多、成交最多的，近期成交价里，北向卖到7.8万/㎡，南向去到8.3-8.4万/㎡，总价约835-865万。120㎡左右的三房，都是北向，去年的成交单价时7.2-8万/㎡，总价900-1000万。140㎡的四房，南向，近期成交价去到8.2万/㎡，总价约1200万。176的南向四房户型，今年1月成交了1套单价7.7万/㎡，总价约1368万。
可以发现一个问题，光大虽好，但是它的产品还是有二手的一个共性：楼龄会越来越旧，得房率不高，100-120㎡，1000万左右只能买3房，四房要去到140㎡+了，接近1200万。江湾和樾，带着全新的产品出现，把四房上车门槛拉低，具有极强的诱惑力。江湾和樾，从拍地开始，因为地段+江景+成熟配套+可能的名校入读机会等优势，开发商的期盼很高，市场呢对这个盘也猜测，又是一个10万+的项目。
一是市场环境影响，前一步开盘的保利四季和颂，价格也没有刺破10万。
二是在强劲二手（光大）面前，如果价格贵太多，那么群众想了想会转向确定性更强的二手，尤其是在意学位的同学。
三，江湾和樾虽然和光大仅仅一桥之隔，但相比对面已经连片开发成熟的区域，项目周边的展示面目前来看不够体面，群众还是有明确感知的。由此推测，项目一期的定价可能会持平光大五期锦榕湾，如果秀姐狠一点卷的话，那会把106㎡的上车门槛降低，和光大二手直接开杠。如果你想了解项目最新动态，或者想咨询要不要等江湾和樾的，可以添加园长助理小园，帮你分析。
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发表于 2023-5-10 21:20:54
